Безусловно, чтобы иметь представление о рынке немецкой недвижимости, необходимо лично ознакомиться с ценами и видами объектов. Мы предлагаем вам крупнейшие порталы Германии, на которых размещена информация по продающимся квартирам, домам и земельным участкам.
Вам не составит труда извлечь из сайтов информацию лично, не прибегая к нашей помощи.
Зайти на порталы вы сможете здесь
Через нас вы сможете получить следующие услуги при покупке квартиры в Гамбурге:
- Подборку и поиск квартиры. Выезд на объект и получение дополнительной информации и документации. Проверка общего состояния "на месте". Дополнительные фотографии и виды.
- Проверка документов на квартиру и договора купли-продажи.
- Приглашение в Германию для покупки квартиры. Резервирование не дорогого номера в отеле. Встреча в аэропорту.
- Резервирование квартиры у продавца до личного приезда клиента.
- Обеспечение переводчика и автомобиля для посещения объекта и ведения переговоров с продавцом.
- Оформление правоустанавливающих документов. Договор купли-продажи, нотариус, свидетельства о праве собственности. Письменные переводы (присяжный переводчик).
- Оформление процесса с немецким Посольством по получению въездной визы в Германию на основании права собственности на недвижимость. (Виза 3 + 3 месяца).
- Контроль за квартирой в период отсутствия собственника. Представление интересов собственника перед домовой администраций по-доверенности во время отсутствия собственника.
- Открытие банковских счетов, сдача квартиры в аренду, оформление договора по аренде квартиры.
- Консультации и юридическое обеспечение клиентов по всем вопросам владения, распоряжения и пользования недвижимостью в Германии.
Как рассчитать рентабельность квартиры?
При выборе квартиры вам необходимо рассчитать ее рентабельность. Это сделать довольно сложно, поскольку рентабельность зависит от многих параметров.
- В Гамбурге одним из приоритетов в выборе квартиры является район, инфраструктура и коммуникации. Если вам нужна недорогая квартира, (например однокомнатная до 35 тысяч) для последующей сдачи в аренду, то следует ориентироваться на то, что снимать ее могут снимать, как правило студенты. У большинства таких квартиросъемщиков нет автотранспорта и если квартира будет удалена от метро или коммуникаций, то сдать вам ее будет тяжело, либо цена упадет.
- Вторую роль в рентабельности играют т.н. "Hausgeld"(деньги по содержанию квартиры). В эту сумму включены издержки по уборке мусора, уборке подъезда, уборке прилегающей территории, страховки жилья, обеспечение домовой администрации и т. д. Необходимо знать, что при покупке жилья вы автоматически получаете расходы на его содержание. Не зависимо, живете вы в квартире или нет - вы обязаны ежемесячно платить "Hausgeld". Эти деньги как правило рассчитываются в зависимости от метража, года постройки, количества квартир в доме, дороговизны земли и многих иных аспектов.
- Не дорогие "Hausgeld" не должны быть выше 33% от отплаты Kaltmiette (холодной оплаты жилья: без учета отопления, света и воды). Например: Аренда однокомнатной квартиры в районе Billstedt стоит400,- € в месяц. Это значит, что Hausgeld в этом случае не должны превышать132,-€, а "чистый доход" с аренды будет составлять 264,-€.
- Сколько при этом должна стоить квартира? Для этого умножим 264,-€ х 12 = 3.168,-€. Это будет составлять годовой доход с аренды (Mieteinnahme). Затем 3168 умножим на 10%. Сумма составляет 31.680€. Это значит, что, заплатив за квартиру порядка 32 тысяч, вы сможете иметь доход 10%в год от вложенного капитала. Однако, 10% - это максимальная планка и такую квартиру купить не просто. Обычно, считается выгодное приобретение недвижимости, если она приносит в год от 7 до 9 %. Значит, покупная цена вышеприведенного примера может варьироваться с 32.000,- до 36.000,-€.
- Если "Hausgeld" превышают 33% от дохода с аренды, либо чистый доход с аренды жилплощади ниже 7% в год по отношению к стоимости жилья - это жилье не рентабельное. В это понятие входят риски простоя квартиры, долгота ее окупаемости и т.п.
Риски
Каждый житель Германии может пожаловаться на то, что снять хорошую квартиру очень сложно. Как правило, на один просмотр маклер приглашает от 10 до 20 человек, и квартира сдается самому лучшему съемщику. Такое "издевательство" со стороны собственника квартиры связано, прежде всего, со страхами перед убытками, которые могут возникнуть в связи с неплатежеспособностью квартиросъемщика.
Это прекрасно, если после потери работы и возможности финансирования, все заботы по оплате жилья берет на себя государство. А что делать в случае, если государство отказывает в оплате? Тогда расторгнуть договор аренды возможно через два месяца с момента не поступления денег на счет. Но это не значит, что вы сможете "выбросить" не платежеспособного жильца на улицу. Для этого нужен судебный процесс, устанавливающий обязанность выезда жильца. Если после решения суда жилец не покинул квартиру, то принудительно его можно выселить лишь по истечении 6-ти месяцев! За это время вы сами будете оплачивать адвокатские и судебные издержки, которые исчисляются в процентном отношении к стоимости квартиры. Вы не получите прибыли от сдачи квартиры в аренду и будете сами оплачивать Hausgeld! Все долги в ужасающей пропорции, конечно, ложатся на неплательщика и должника, но зачем вам лишние проблемы?
Поэтому, рентабельность квартиры нужно просчитывать заранее и знать, какие квартиры оплачивает государство, а какие - нет. Это определяется по существующим таблицам, в которых учитывается год постройки дома, наличие обязательного ремонта сантехники (не реже 1 раза в 20 лет) и множество иных факторов.
Если вы решили приобрести недвижимость - не экономьте на услугах адвокатов и квалифицированных специалистов, имеющих возможность дать вам исчерпывающую предварительную консультацию, проверить купчую и сопроводительные к квартире документы.